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408 家房企宣告破产!房企融资四面楚歌,找银行也尴尬:“涉房”贷款已吃过亿罚单

21世纪经济报道 23小时前 1

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导读:房企融资陷四面楚歌。地产企业的马太效应会越来越明显,中小房企未来的资金链面临考验。

来 源丨21 世纪经济报道(ID:jjbd21)

记 者丨叶麦穗

编 辑丨李伊琳

人民法院网站消息,截至 10 月 27 日,宣告破产的房企已经增加到 408 家。这种趋势进入 9 月之后更加明显,房企 " 补血 " 力度加大。

根据克尔瑞地产研究发布的报告,9 月份,有 95 家房企的融资总额为 1124.48 亿元,环比上升 45.3%,同比上升 17.2%。

与此同时,监管对于违规涉房贷款不断压缩,有消息称某省联社要求严格落实房地产调控政策,房地产贷款占比高于 20% 的农商行,不得以任何方式新增房地产贷款。

根据 21 世纪经济报道不完全统计,自 2018 以来,银保监系统已经因违规涉房,对银行开出过亿金额罚单。8 月 9 日,中信银行因违规发放房地产开发贷款等 13 项违法违规行为被合计罚没 2223.7 万元。

图 / 图虫

年内调控次数再创新高:

平均每个工作日有 2 次以上调控

融资成本也再上台阶,今年前三季度,房企债券类融资成本 6.88%,较 2018 年全年上升了 0.67 个百分点。

中原地产研究中心统计数据显示,截至 10 月 8 日,年内房企美元融资 533.6 亿美元,同比上涨 50%,虽然各种政策收紧,但房企美元融资的数量依然刷新历史记录。

9 月单月,房地产企业海外美元融资 37.97 亿美元,相比 8 月的 15.8 亿美元,翻了一番还多。发债利率也不断攀升,10% 已不再是天花板。据 21 世纪经济报道记者对公告的不完全统计,今年至少有三只债券的发债利率已经达到或超过 15%。

而且,这种迹象可追溯到更早之前的 7 月 12 日,泰禾集团股份有限公司发布公告称,泰禾全资子公司拟发行 4 亿美元债券,债券票面年息 15%,每半年支付一次。成本之高令业内惊讶,泰禾集团 2018 年净利润率为 12.6%。不过这不是最高的,此前当代置业的一笔美元票据,利率达到了 15.5%。

而至 9 月,全国房地产调控政策依然密集发布,中原地产研究中心统计数据显示,9 月单月全国房地产调控政策发布次数高达 48 次,虽然少于 8 月份的 60 次、7 月份的 56 次,但整体看,2019 年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录,1 月份 68 次、2 月份 21 次、3 月份 15 次,4 月份 60 次,5 月份 41 次,6 月份 46 次。

从房地产调控的政策密集程度看,2019 年前 9 个月合计的 415 次房地产调控,平均每个工作日有 2 次以上的房地产调控,刷新了历史纪录。

图 / 新华社

地产贷款增速连续 14 个月回落

10 月 15 日,央行发布了今年前三季度金融统计数据报告和 9 月社会融资规模存量统计数据报告显示 9 月末,广义货币(M2)余额为 195.23 万亿元,同比增长 8.4%,增速分别比上月末和上年同期高 0.2 个和 0.1 个百分点。在社会融资方面,9 月末社会融资规模存量为 219.04 万亿元,同比增长 10.8%。

其中,房地产领域贷款增速则连续 14 个月回落,9 月末,人民币房地产贷款余额为 43.3 万亿元,同比增速为 15.6%。前三季度,新增人民币房地产贷款 4.6 万亿元,占同期人民币新增贷款量的 33.7%,与去年全年水平相比低 6.2 个百分点,降至 24.1%。

央行办公厅主任周学东认为,目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快,占比高的时候有些城市甚至超过 50%,银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。

现在从全国来看,占比降至 24.1%,是相对比较合理的水平。根据多年观察,25% 左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下,这一数据都在 30% 以上。"

银行为何铤而走险

与此同时,房企一直仰仗的 " 金主 " ——银行也因为违规涉房,祭出罚单也开始多起来。

10 月 10 日,北京银保监局公布了两张共计 890 万元的行政罚单。

其中,兴业银行北京分行违规向房企提供融资是其被罚的主要原因;浦发银行北京分行信贷资金违规用于投资及购房以及通过信托通道发放土地储备贷款成为其被罚的主要原因。这两家银行分别被罚款 600 万元和 290 万元。

10 月 8 日,浙江银保监局披露的罚单显示,中信银行杭州分行被罚款 195 万元,案由包括贷款资金被挪用于购房;被挪用于房产公司经营;对公房地产开发贷款贷后检查流于形式、贷款资金被挪用于购买股权等。

10 月 11 日,平安银行义乌分行将信贷资金用于支付购房首付款被罚款 50 万元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:

" 随着监管趋严,银行通过表外等渠道给房地产违规‘输血’的风险将全面增大。房企未来的资金成本和资金链会承受一定的压力,高房价可能会出现调整。"

不过也有某股份行的负责人表示,银行之所以铤而走险给房企贷款,是因为目前经济下行背景下,其他行业的不良率较高,房地产行业的贷款在目前情况下仍是优质资产,且可以承受较高的利率。从公司盈利的角度来看,银行自然愿意将贷款向房企倾斜。

21 君

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本期编辑 黎雨桐

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